以案说法    
商品房预售合同登记备案不能产生物权对抗效力
2015-11-13

    一、案件问题概要

    当前一房二卖的情形屡见不鲜。一房二卖是指出卖人将同一房屋出售给两个或两个以上的买受人,在同一标的物上成立了数个合法债权,出卖人只能实际履行其中一个合同,其他买受人的合同目的无法实现,只能请求出卖人承担违约责任的法律问题。我国《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”我国实行商品房预售登记制度,该制度履行期限较长,且未规定开发商未按规定办理商品房预售合同登记备案手续的处罚措施,故难以避免开发商与买受人签订了《商品房买卖合同》后,在买受人尚未取得物权之前,又将涉案商品房与第三人签订合同并进行备案的情形。针对上述情形的核心争议问题一是涉案商品房归属,二是赔偿范围。

    二、仲裁裁决意见及依据

    1.涉案商品房归属争议

    根据我国《物权法》第九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”及第二十条第一款:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”的规定,登记系不动产物权变动的典型公示方法。合同一方办理了房屋过户登记手续,便取得争议商品房的所有权。此时无论签订合同的时间先后,无论签订的合同是否经过备案,均不产生物权对抗效力。

若涉案商品房未进行权属转移登记,亦未进行预告登记,则参照2011年《全国民事审判工作会议纪要》第十六条“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等”之规定,合法占有涉案商品房的优先未合法占有的、均未占有的则合同签订在前的优先于合同签订在后的取得权利保护。

    2.买受人以涉案商品房备案或交付第三人为由,主张惩罚性赔偿不能得到支持。

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定,商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案,其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理,而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力,更与物权法规定的预告登记产生的物权的对抗效力相别,故涉案商品房进行了备案,不必然导致买受人合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定,只有开发商将涉案商品房与第三人办理了转移登记或预告登记,否则买受人以涉案商品房备案为由,主张开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿的请求不能得到支持。

    三、法律风险提示

    买受人为保障其将来顺利取得涉案商品房的所有权,可在与开发商签订《商品房买卖合同》后,到相关部门进行预告登记。

                                                                                                    (任鹏 宋丹 转自绵阳仲裁委员会官方微博)